Обзор рынка офисной и коммерческой недвижимости в Бишкеке на 2018 г.
Специалистами Центра независимой оценки и аналитики «Бизнес-Эксперт» был проведён анализ предложений на рынке аренды офисных помещений г. Бишкек по состоянию на 2018 г.
В ходе анализа было установлено, что основная часть предложений по аренде офисных помещений сосредоточена в центральной и в срединной частях города Бишкек – зонах коммерческой и деловой активности. Также имеются предложения по аренде офисов в других частях города.
В связи с этим для целей анализа было произведено зонирование города Бишкек и выделены следующие районы, имеющие отличительные особенности:
Данное разбиение было обусловлено такими факторами, как «удалённость от торгово-коммерческого центра», «развитость инфраструктуры», «престижность района» и прочих факторов.
Для определения факторов, которые существенно влияют на стоимость аренды коммерческой недвижимости, был произведен эконометрический анализ.
В таблице далее приведены результаты регрессионного анализа отобранных данных (Таблица 1).
Таблица 1 – Регрессионный анализ данных
Таким образом, в связи с особенностью рынка аренды г. Бишкек, на основании анализа значимости факторов, был сделан вывод о том, что основными параметрами, формирующими запрашиваемую цену аренды помещения, являются «местоположение», «состояние», «тип здания» и «этаж».
Как показал эконометрический анализ, на стоимость аренды кроме параметра «местоположение» также значительно влияет тип здания, в котором расположен офис (данный параметр в общем и целом включает в себя такие составляющие, как «состояние и качество отделки», «планировка», «наличие санитарного узла», «наличие высокоскоростного интернета и телефонных линий», «наличие охраны» и прочие). В ходе анализа рынка были выявлены следующие основные типы зданий на рынке аренды г. Бишкек:
- Многоэтажный жилой дом. Обычно предлагаемый здесь офис – квартира, переоборудованная под офис. Как правило, данные помещения сдаются частными лицами (владельцами квартир). В большинстве своем состояние помещений можно охарактеризовать как «хорошее» и «отличное».
- Специализированный офисный центр. Современные здания с недавним годом постройки, характеризуются наличием всей необходимой инфраструктуры для ведения административной деятельности. Все помещения имеют отличное состояние.
- Административное здание. К этому классу относятся нежилые помещения административного назначения, как встроенные, так и отдельностоящие, построенные до 1991 года. Как правило, здесь сдаются отдельные кабинеты; здания коридорного типа, санитарный узел общий, один на этаже. Состояние большинства сдаваемых помещений можно охарактеризовать как «удовлетворительное».
- Особняк. Отдельностоящее здание, часто с прилегающим земельным участком, которое возможно использовать как под жилое, так и офисное назначение. Как правило, сдаются частными лицами (владельцами). Состояние таких объектов можно охарактеризовать как «хорошее» и «отличное».
На диаграмме далее представлено распределение предлагаемых к аренде помещений по цене (Рисунок 1).
Рисунок 1. Гистограмма распределения стоимости аренды на 2018 г.
Средняя стоимость аренды коммерческих помещений на 2018 г. составляет 10,3 $/кв. м.
Самая популярная цена аренды за кв. м. составляет 5-10 $.
Для понимания распределения доли предложений по аренде коммерческих помещений в зависимости от типа зданий по состоянию на 2018 год, была построена динамическая диаграмма (Рисунок 2).
Рисунок 2. Распределение количества предложений по аренде офисных помещений в зависимости от типа здания по состоянию на 2018 г.
Как видно из приведённой диаграммы, наибольшее количество предложений по сдаче в аренду офисных помещений составляют предложения в многоэтажных жилых домах (42%) и в бизнес центрах (37%). Это объясняется большим количеством частных лиц (владельцев квартир), предлагающих к сдаче свои квартиры, которые можно использовать в качестве офисных помещений и строительством новых бизнес центров. Также в последнее время все чаще первые этажи в новых многоэтажных жилых домах используются под сдачу коммерческих помещений в аренду.
Количество предложений по сдаче в аренду помещений в особняках и административных зданиях составляет по 15% и 7% от общего количества предлагаемых к сдаче помещений.
На диаграмме, представленной далее, приводится динамика структуры предложения аренды коммерческих помещений в зависимости от типа здания (Рисунок 3).
Рисунок 3. Динамика структуры предложения аренды коммерческих предложений в зависимости от типа здания по состоянию на 2018 г.
Как видно из приведенной диаграммы, в 2018 году был отмечен рост доли предложения по аренде коммерческих помещений, расположенных в специализированных бизнес-центрах – с 17 до 37%.
Максимальная за 2018 год доля в выборке помещений, расположенных в многоэтажных жилых домах, сформированной преимущественно за счет новостроек – 42%.
Остальная доля распределена по другим типам зданий. Заметно повысилась доля помещений в особняках – 15% в 2018 году против 6% в 2017 г. В тоже время доля сдаваемых помещений в административных зданиях значительно снизилась ‒ до 7%.
Далее для понимания распределения количества предложений по аренде офисных помещений в зависимости от расположения зданий по состоянию на 2018 год, была построена следующая диаграмма (Рисунок 4).
Рисунок 4. Распределение количества предложений по аренде офисных помещений в зависимости от расположения здания по состоянию на 2018 г.
Что касается коммерческих помещений в срединном центре, то их доля традиционно велика и составляет 60% от общего числа предложений.
Доля сдаваемых помещений в центре города в 2018 году составляет 24%.
В южных микрорайонах и в остальных частях города количество предложений по сдаче офисов невелико и составляет в общем 17% от всего числа предложений.
На рисунке далее представлена динамика цены предложения по аренде коммерческих помещений по каждому району (Рисунок 5).
Рисунок 5. Динамика цены предложения по аренде коммерческих помещений по районам, $/кв. м.
На графике можно наблюдать умеренный рост цены предложения по аренде во всех районах города за период 2011-2014 г. В 2015 году произошло снижение цены во всех районах города. В первую очередь из-за резкого изменения курса доллара.
В 2017 г. средняя цена аренды во всех районах снизилась еще сильнее по сравнению с 2015 г. Такое поведение цен объясняется как высоким курсом доллара по отношению к сому, так и общим кризисом на рынке недвижимости.
В 2018 году в первую очередь бросается в глаза резкий рост стоимости аренды в западной и удаленных частях города. Это связано со значительным развитием инфраструктуры и застройкой новыми жилыми комплексами в этих районах. В среднем цена выросла до 6,1 долларов за квадратный метр, то есть примерно на 40%.
Цена аренды коммерческих помещений в центре практически не изменилась.
В срединном центре цена выросла на 8%.
Тем временем в южных районах стоимость аренды упала на 13% и составляет на данный момент 7,8 долларов за квадратный метр.
Для оценки площади предлагаемых коммерческих помещений была построена следующая диаграмма (Рисунок 6).
Рисунок 6. Распределение предложений по аренде офисных помещений в зависимости от площади по состоянию на 2018 г.
На рынке аренды коммерческих помещений, помещения площадью менее 100 кв. м. составляют 46%, оставшаяся доля помещений принадлежит объектам более 100 кв. м. 54%.
В таблице далее приведены средние цены предложения по аренде коммерческих помещений в зависимости от района и типа здания. Данные приведены в динамике за последние 8 лет (Таблица 2).
Таблица 2. Цена предложения по аренде коммерческих помещений в зависимости от района и типа здания, $/кв. м.
